土地增值税：大雨未至

　　“总的来说，全国缴纳的土地增值税依然是微乎其微。”9月12日，一位参与纳税百强榜制作过程的《中国税务》编辑在接受记者采访时表示。据他表示，土地增值税在房地产公司的纳税报表中计入“其他税收”一项，而对于很多房地产公司来说，“其他税收”的金额为0。

　　土地增值税是针对普通住宅以外的房地产项目征收，具体以面积(140平米为界)、容积率、价格来综合决定。有些项目立项报的是普通项目，但如果面积大或者售价高，在清算时也一样要计入非普宅，征收土地增值税。土地增值税的税率是四级累进制，分别为增值部分的30%、40%、50%、60%。在新政之前，土地增值税一般按照利润率1%预交，比例很低。而现行政策要求项目完成后进行清算。

　　自从去年底土地增值税要进行清算的消息传出，各地的不少开发商纷纷放出话来，表示“增值税对房地产行业的打击很大”，而地产上市公司的股价更是应声暴跌，三天内市值下挫20%。土地增值税的影响，真的有那么大吗？

　　9月8日，国家税务总局计划统计司和中国税务杂志社联合公布《2006年度中国纳税百强排行榜》，万科企业股份有限公司借其获2006年度房地产集团纳税状元的时机，顺便公布了该公司2007年前八月的纳税额。2007年1至8月份万科累计纳税额约31亿，超过了2006年全年的纳税额(24.2亿)，相比去年同期的增长幅度达到110%。2006年，万科销售增长52%，净利润增长约60%，而纳税金额增长83%。

　　纳税额大幅增长成为房地产公司近两年纳税情况的共同特点。根据北京市地税局的统计，2006年上半年北京房地产业纳税突破百亿，完成税收110.7亿元，增幅比2005年提高了13.5%，占上半年地税收入的比例达到22%。在全部行业中，房地产对地税的贡献居于首位。

　　不过，自从今年2月1日国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》正式生效以来，房地产企业在土地增值税方面的纳税增幅却并不明显。先后有多家上市公司发布公告，声称土地增值税不会对公司发展有重大影响。

　　万科相关人士表示，万科一直以普通居民住宅开发为主，万科管理层认为，该公司应坚持这一定位，进一步加强对小户型尤其是60平米以下超小户型产品的研究，强化在这一领域的竞争优势。

　　保利、金融街(35.95,-0.87,-2.36%)、珠江等国内知名地产上市公司均发了类似公告。

　　“这两年税源大增有其宏观背景，房地产公司受到的关注越来越多，因此税务部门征管加强。各税种都有贡献，土地增值税除外。”北京某会计师事务所的主任会计师黄先生在接受记者采访时表示。黄先生所在的会计师事务所有不少房地产公司客户。据他表示，很多城市的土地增值税新政细则至今尚没有出台，实际执行起来依然按照利润率1%预征的老办法执行。

　　税收调控的本意，是让居住大面积住房者多缴税、房产增值获益大者多缴税，但旨在调节居住大者税收的物业税还没有出台，旨在调节增值大者的增值税，由于其他税源太充足也没有进行非常严格的征管。

　　一些房地产公司抱怨房地产行业的税负高。黄先生认为，各项税种加起来税负率应该在20%左右，比这个低的话可能有点问题。“税负高不高，也要看你是不是加速了两极分化，是不是加速了通货膨胀。如果加速了两极分化，那么通过财政转移支付的方式来减少两极分化的趋势，也是可以理解的。除了多缴税，也可以多搞慈善事业。”他还认为，房价对通货膨胀作了不少“贡献”，行业集中度提高，形成了寡头效应，利于将税收加在消费者头上，“因为只有那几家公司在开发，转嫁了你也得买。”

　　他认为，影响的关键在于要严厉执行到位。堵住漏洞。并不是税法本身的问题，税法不能说不严，而税法变化带来的影响要等明年新税法开始实行才能真正体现出来。

　　关于房地产公司普遍在做的纳税筹划，黄先生说，“我们不主张避税，而主张合理合法的扣除，比如出具完整的拆迁成本票据。”

　　黄还认为，单独比较项目公司的纳税情况没有太大意义。“要看税负，一个企业1亿利润纳税2000万和100亿利润纳税2000万肯定不是同一个层面的情况，交得多并不一定代表没偷税，交得少也并不一定就偷税。今年比去年税收增长的多，也未必意味着多缴税，税收增加了60%，但可能销售额增加了100%呢？”