楼价水涨带动纳税额船高 政府地产税收增长几何？

　　在楼价上涨的过程中，政府不但分享了卖地带来的财政收入，还在后期不断获得相当于地产公司营业收入近半的税费及附加费用的征收溢利

　　2006年度中国纳税500强纳税总额首次跨越7000亿元大关，达到7742.93亿元，税额占当年中国税收总收入五分之一强。其中2006年上榜的房地产企业合计纳税167.31亿元，较上年增64.29%，纳税增速强劲。万科以24.2亿元的纳税额再获集团纳税榜冠军，富力广州公司以6.6亿元的纳税额成为单个公司纳税第一名。而今年万科1~8月已纳税31亿元，富力预计今年将纳税30亿元左右。可见上述纳税数字还将在2007年进一步突破。

　　但是纳税增长的背后，是无法忽视的楼价与地价泡沫在不断增大。

　　各城市地价收入大增

　　9月12日，国家发改委和国家统计局发布的调查报告显示，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点。值得关注的是，新房价格同比上涨9.0%，涨幅重新超过二手房。其中，广州地区8月份的新建商品住房销售价格同比上涨了7.4%。

　　9月11日，广州市土地拍卖再次出现新地王，富力地产以18728元/平方米的价格，买下广州白云区一块建筑面积9611平方米的小型地块，刷新两个月前万科在东莞创下的广东地王纪录。保利地产拿下的金沙洲B3701A02地块，则因总价达21.2亿元而成为单幅金额最高的地王。从今年1月1日开始，不到9个月的时间内，已有10幅地块曾被封地王，仅9月11日，广州的土地出让结果已再次刷新了番禺区、花都区及广东省的地价出让纪录。

　　在楼价狂飙的今日，地方政府又在其中得益多少？

　　以楼价涨幅一直低于全国水平，涨幅尚算平稳的广州为例，今年前8月，广州市政府总共出让14幅土地，收入46亿元。但在9月11日，政府一口气推出13幅地块，卖地收入也达到惊人的95亿元，二者相加，政府前9月在住宅土地上收入已达141亿元。而2005年，广州全年所有的土地出让金约为83.8亿元，去年全年也不过143亿元。

　　而在楼价上涨迅速的北海，以及今年上半年一直领涨全国，8月还以20%以上的涨幅继续狂飙猛进的深圳等地来说，因楼价上涨带来的地产上涨效应想必更为可观。

　　卖楼多一倍，税费涨两倍

　　除了因地价大涨使政府财政收入急速增加外，进一步增加的税费也同样让地方政府受益匪浅。

　　以富力地产于8月底发布的中报为例，该中报显示，富力地产2007年中期，其土地成本和建筑成本已占总成本的77%。由去年开始实施的新税法，使销售税、土地增值税、资本化利息及土地使用权摊销组成的其他销售成本，土地增值税等合计增加至1.91亿元，占营业总额的6%，比2006年同期的4.2%有所增加。其中一个重要原因就是土地储备增加，使土地使用权摊销由去年全年的2300万元，占营业成本的0.2%，增加至中期的4720万元，占营业额1.5%。而其他融资收益如资本化利息则由2006年同期占营业额的3.3%降低至1.1%。

　　2007年上半年，富力的营业额为31.97亿元，但销售成本就占了21.47亿元，毛利只是10.5亿元。撇除其他投资收益后，扣除2.39亿元的所得税，富力的半年纯利约为6.68亿元。而在去年，富力的所得税只是8785.1万元。可见，今年富力同比上涨超过150%的营业额，仅为国家增加的所得税收入就增加了近200%。

　　类似的还有万科。其2007年度中报显示，该集团营业总收入110.96亿元，其中仅营业税金及附加就达到13亿元，尚未算上如土地增值税等其他方面的成本。在利润总额25.26亿元的情况下，所得税缴纳了7.26亿元。

　　可见在楼价上涨的过程中，政府不但分享了卖地带来的财政收入，还在后期不断获得相当于地产公司营业收入近一半的税费及附加费用的征收溢利。

　　今年开始的频繁加息，也使银行分享了楼价上涨的盛宴。如富力中报显示其中期利息支出增加至3亿元，去年同期为1.23亿元。主要原因是贷款总额由同期79.16亿增加至137.61亿元，上半年三次加息增加了利息支出。

　　但羊毛还是会出在羊身上，税负增加和加息，也许最终还是由购房者埋单。

　　如富力的中报就总结，因内地楼价向好，使较高销售价格可以提供较高边际利润，将上述土地增值税以及土地使用权摊销所增加的成本抵消。在宏观调控下，2007年中期富力的毛利率由于成本控制及售价上涨由31.9%增加至32.8%。

　　地价和各类税费占开发成本几何？

　　一名开发商笑言，即使地价降至零，楼盘的价格也不可能降低至建安成本加上30%的毛利的水平。“其实，即使钢材水泥价格在下半年进一步上涨，也不会大幅拉高建房子的成本。楼价高，固然有炒楼制造的泡沫原因，也是因为地价和附加的费用增加太高了。”

　　他表示，楼价主要由七部分组成：土地成本、建安成本、辅助设施费用、配套费用、开发费用、营业税金及附加、开发建设利润等。

　　开发费用这一方面，地方政府具有绝对的掌握权，牵涉到的部门除了国税局、地税局、市房地产登记处、市建委、市规划局、供水供电局等主要职能部门外，还包括水利电力局、市环保办、市政管理处、市公安消防办、市白蚁防治中心、市防洪办、市人防工程指挥办、市城建档案馆、市绿化委员会、市墙革办、市教育局等十多个涉及部门。“开发一个楼盘，盖几百个公章是常有的事。”他坦言。

　　在目前的物价水平下，毛坯交楼的话，一般而言高层建安成本约1500元/平方米不到，小高层为1000元/平方米，多层为500元/平方米。如果加上装修成本，由于开发商具有统一采购施工的成本控制优势，所谓1000元/平方米的标准，其实往往600~700元/平方米已可以完成。

　　但是，由于土地增值税、城市土地使用税的上涨，政府在开发过程中征收的各种税费及附加费用，逐渐占到商品房成本的40％。再加上目前地价上涨，土地成本在商品房开发成本中比例已上涨至30%左右。不少地王频出的一、二线热点城市，开发成本已占商品房成本构成的70%左右。

　　虽然开发商成为楼价上涨、地产规模扩张的最大受益者，但如果从开发商营业收入与纯利的比较来看，房地产并非传统意义上的暴利行业：大部分上市公司的纯利率只有20%不到，他们从买房者身上获得的溢利收入，其实大部分是和地方政府共同分享了。